Calcular Hipoteca – Cómo Calcular Cuota Préstamo Hipotecario

Cuando necesitamos calcular la cuota de un préstamo hipotecario que deseamos solicitar, lo más recomendable es hacerlo mediante un simulador de hipoteca que te permita obtener la información requerida para determinar el precio total de nuestra hipoteca.

Calcular Préstamo Hipotecario (Toda la información que necesitas):

¿Qué verás y aprenderás en este artículo?

Simulador de hipoteca

 

  • Simulación de la cuota.
  • Factores que intervienen en el cálculo de la hipoteca.
  • Cómo saber si podemos optar por un préstamo hipotecario.
  • Gastos totales para la obtención de una hipoteca.
  • Escoger entre una hipoteca fija y una hipoteca variable.
  • Determinar las comisiones de una hipoteca.
  • Qué elementos de una hipoteca se pueden controlar.
  • Sugerencias de ahorro ante una hipoteca.
  • Escoger entre hipotecar o alquilar.
  • Guía Banco Santander y Banco BBVA.

Calcular cuota hipoteca  (Determinar los pagos mensuales)

Si lo que deseas es determinar tus cuotas mensuales para la solicitud de una hipoteca, aquí tienes dos simuladores / calculadora amortización hipoteca: Simulador de hipoteca Banco Santander   —-   Simulador de hipoteca BBVA.

Calcular hipoteca

Allí podrás colocar el importe, el interés que te indica el banco y el plazo para pagar el crédito hipotecario y con ello la calculadora te dará de inmediato la cuota mensual que deberás pagar por tu hipoteca.

Si deseas una guía para la realización de esos cálculos, tanto el banco Santander como el BBVA disponen de un simulador de cuotas para tu hipoteca para calcular la cuotas mensuales de cualquier tipo de hipoteca que requieras.

También cuenta con otro tipo de calculadoras gracias a las cuales se puede calcular la hipoteca de manera más puntual porque también ponen atención a algunos factores que influyen en esos cálculos como las comisiones y los productos que tengas vinculados y los gastos por concepto de trámite administrativo.

A continuación te mostramos cómo funciona dicho simulador de cuotas mensuales.

 

Calcular Préstamo Hipotecario

 

Calcula tu hipoteca (Tipos de simulador de cuotas)

Básico: La herramienta de simulación de hipotecas básica permite calcular el importe de las mensualidades que corresponde pagar por concepto de un préstamo hipotecario teniendo en cuenta lo siguiente: el capital del crédito, el plazo para ser amortizado y el interés propuesto por el banco.

Cuando se trata de hipotecas variables se debe tener en cuenta el valor del euríbor que puede rondar entre el 2% y el 3% que es el porcentaje medio del índice durante el tiempo que durará el pago de la deuda.

Completo: este tipo de simulador permite calcular el precio de la hipoteca incluyendo los gastos de la operación asociados a diferencia del simulador básico que exclusivamente incluye el importe de las mensualidades.

Con éste simulador de cuotas de hipoteca podremos tener los cuadros completos donde se incluyen las cuotas a pagar en total y la suma total de todo el dinero que tenemos que abonar hasta que alcancemos el final del proceso de pago.

Factores que intervienen en las hipotecas

Los factores que pudieran afectar el cálculo de una hipoteca nos llevan a tener en cuenta el coste del producto y tener en cuenta nuestros ingresos en aras de valorar si contamos con ingresos suficientes para el pago de las cuotas que se establezcan sin mayores contratiempos.

De manera que debes tener siempre presente al momento de calcular tus cuotas de hipoteca que en los cálculos se incluyen los intereses, los seguros, los costes de apertura y las comisiones para tener un estimado del pago total que realizarás la banco de forma mensual.

Los tipos de financiación

Por Financiación Máxima: las hipotecas pocas veces superan el 80% de lo que se ha propuesto como importe de venta de la vivienda.

Por Plazo: si teneos en cuenta los plazos que requerimos para el pago del crédito es importante saber que mientras más largo es el plazo menores serán las cuotas que pagaremos en las mensualidades pero más caro resultará el crédito en total, puesto que en esa extensión se recargan más intereses del crédito. Los plazos pueden ir desde 10 a 30 / 40 años.

Por Tipo de Interés: un crédito hipotecario puede ser de tres tipos, el variable que se compone de un diferencial al que se le suma el valor de un índice de referencia como ocurre con el euríbor a 12 meses.

El fijo que es un tipo de interés que no cambia a lo largo del tiempo que dure el crédito.

Y  el mixto que implica un período inicial fijo y un segundo período con interés variable.

Sobre los Productos Vinculados: la casi totalidad de los bancos puede solicitar al cliente la adquisición de productos vinculados a la hipoteca con miras a que el interés del banco se disminuya.

En el caso de que sea un seguro el único que es obligatorio es el seguro de incendio. Hay que tener cuidado con este tipo de productos porque tienen un impacto directo en lo que pagaremos anualmente al banco como importe de la hipoteca.

Los tipos de vinculación pueden ser:

  1. Vinculación con coste: este tipo de vinculación incluye seguros de hogar, seguros de vida, seguros de desempleo o seguros de protección de pago, los planes de pensiones, las tarjetas de crédito o de débito, entre muchos otros.
  2. Vinculación sin coste: este tipo de vinculación incluye la domiciliación de nómina y recibos.

Las Comisiones: estos importes pueden ser definidos como aranceles o costes a efectuarse con motivo de efectuar trámites con nuestra hipoteca como el cambio de las condiciones, los anticipos de la deuda, el cambio de banco del crédito hipotecario, entre otros.

cuota-hipoteca

Las condiciones que debemos reunir para optar a un préstamo hipotecario

Hay maneras muy sencillas de saber si estas en condiciones de pagar una hipoteca a través del cálculo de las cuotas mensuales con un simulador de cuotas.

Del mismo modo es imprescindible estar al tanto de que podamos cumplir con los requisitos de solvencia que pueden solicitar los bancos para la contratación de sus productos.

Las condiciones que se deben reunir para la solicitud de créditos hipotecarios son las que se especifican a continuación:

Poseer ahorros suficientes: para llenar un formulario de solicitud de crédito hipotecario es menester contar con ahorros del 15 / 20% aproximadamente, calculados sobre el precio total de la vivienda que se desea comprar. Esto quiere decir que si deseamos comprar una vivienda por un monto total de 200.000 euros, es necesario que nuestros ahorros sean de al menos 30 / 40 mil euros.

De este monto se requiere un 20% para el pago del financiamiento del banco puesto que el préstamo máximo de un banco es de un máximo de 80% del valor total del inmueble. El otro porcentaje será utilizado para afrontar los gastos de compraventa y la formalización de la hipoteca que por lo general asciende a 15%. Estos gastos corresponden a la tasa de pago de la notaría, la gestoría de la contratación, el registro de la compra, los impuestos de ley y la comisión de apertura.

Tener ingresos: para optar por un crédito hipotecario los aspirantes deben tener un ingresos fijos y recurrentes suficientes para hacer frente a las cuotas.

Por ello si son más de uno los solicitantes del crédito es más viable que nos sea aprobada la solicitud de préstamo.

Si se da el caso de que los ingresos que tenemos no es lo suficientemente óptimo para la solicitud, lo más seguro es que no nos lo concedan. Los bancos, al menos el banco de España, suele fijar las cuotas por un importe que nunca exceda el 35% del ingreso de los solicitantes, pues de lo contrario hay mucho riesgo ante posibles eventualidades para quien lo solicita.

Estabilidad laboral: definitivamente poseer un nivel de ingresos altos es la mejor condición con la que podemos contar para obtener un crédito hipotecario.

Al ser posible es convenient tener una segunda persona solicitando el crédito de modo que el banco vea con buenos ojos la solicitud.

Por ejemplo si tuviéramos un ingreso mensual entre los dos solicitantes de 2.000 euros, la cuota máxima a pagar por el crédito hipotecario sería de 700 euros.

Avales: Un avalista no saca ningún provecho en la solicitud de crédito sino que por el contrario debe hacerse responsable de los pagos, como si él mismo hubiese firmado el crédito en caso de que el solicitante no pueda cubrir las cuotas.

Sin embargo si contamos con uno, además de estar solicitando el crédito hipotecario en pareja, es muy probable que el crédito tenga altas opciones de aprobación.

Puntualidad en los pagos de las cuotas: no fallar en los pagos mensuales de las cuotas y no estar en listas de morosos como la ASNEF o la RAI es de suma importancia al momento de solicitar un crédito hipotecario puesto que ello incide directamente en la negativa del banco de proporcionar el crédito.

El banco no sólo analiza la morosidad sino el nivel de endeudamiento que tenemos.

Pese a que esta información puede servir de guía, no necesariamente implica que el banco nos dé respuesta positiva a nuestra solicitud del préstamo puesto que cada entidad analiza los riesgos de manera distinta.

Y aunque cumplamos con todos los requisitos puede que tenga en cuenta otros factores de riesgo que pueden afectar la adjudicación del crédito como por ejemplo la antigüedad del cliente y la cantidad de deudas que éste posea.

Calcular hipoteca – Los gastos de compraventa

Además del propio precio neto de la Hipoteca lo cual puede entenderse como las cuotas mensuales, las comisiones bancarias y los gastos de vinculación, existen otros gastos que el solicitante del crédito debe acarrear, como los gastos derivados de los trámites de compraventa, los cuales llegan a ser bastante costosos y representar hasta el 15% del valor del inmueble.

Los gastos de compraventa son bastante complejos, englobando todo lo referente a los gastos de formalización y legalización de las escrituras del crédito hipotecario y del inmueble en cuestión.

Por la variabilidad y el importe alto que pueden suponer estos gastos, es necesario calcular los gastos de la compraventa y de la constitución de la hipoteca en conjunto, para así saber el  importe al que ascenderá la financiación de la vivienda en total.

Detallando los gastos de la hipoteca tenemos lo siguiente:

  • Gastos de formalización de la hipoteca: Lo que incluye los impuestos (IAJD, abarcando entre el 0,5% y el 1,5% del coste del inmueble), gestoría (entre 200 y 300 Euros), notaria y registro (500 Euros en notaria y entre 0,1% y 0,3% en el registro), tasación (entre 100 y 400 Euros) y verificación registral (de 15 a 30 Euros).
  • Gastos de la compra de la vivienda: Impuestos (IVA del 10% para los inmuebles de obra nueva), escritura pública en notaría (entre el 0,1% y el 0,6% del coste de la vivienda) y la inscripción en el registro de la propiedad (del 0,5% al 1% del valor del inmueble).

Después de efectuar los cálculos hay que tener en cuenta de que es posible recuperar ciertos importes correspondientes al pago de algunos gastos de constitución.

De hecho, según una sentencia del Tribunal Supremo, las instituciones bancarias están obligadas a repartir o devolver el pago de estos costes, de modo que en caso contrario la persona puede exigir, por ley, que se le devuelva lo abonado.

calcular-mi-hipoteca

Comparación y valoración entre hipoteca fija e hipoteca variable

La hipoteca fija y la hipoteca variable poseen naturalezas distintas, por lo que ofrecen distintos beneficios y ventajas que deben ser observados por separado.

Al calcular el valor de una hipoteca también se obtiene una orientación para saber qué tipo de hipoteca se adapta mejor de acuerdo a la situación y condiciones de la persona solicitante, por lo que elegir entre ambas opciones depende mucho de nuestras condiciones económicas y de la planificación y previsión a largo plazo que se realice.

Sin embargo al no conocer con certeza los índices de referencia y su evolución, es imposible afirmar qué tipo de hipoteca es mejor en cada caso; por ello es recomendable conocer los detalles de las ventajas que te ofrece cada una, para hacerse una idea de cuál podría adaptarse mejor de acuerdo a nuestras condiciones.

Hipoteca de interés fijo:

La hipoteca fija posee un interés fijos a lo largo del préstamo, lo que ocasiona que en la actualidad los índices de referencia se mantengan bajos,  de modo que resulta un poco más fácil de calcular.

Actualmente el sector bancario invierte fuertemente en la hipoteca de interés fijo, de modo que los intereses de la misma se han reducido por debajo del 3% en la actualidad.

Las cuotas a pagar en este tipo de hipoteca tienden a ser un poco más costosas que otras opciones debido a vario factores, como su corto plazo para el pago (mientras más corto el plazo de pago del préstamo, más costosas las cuotas de pago) o el incumplimiento de ciertos requisitos de vinculación, lo que resulte en la perdida de las bonificaciones de reducción de intereses.

Hipoteca de interés variable:

En este tipo de hipotecas las cuotas a pagar poseen caracteres volátiles, por lo que el valor definitivo del préstamo hipotecario también suele ser volátil.

Lo anterior se debe a la fluctuación del Euríbor o el índice hipotecario en concreto al que esté referenciado el préstamo hipotecario.

Los índices de referencia pueden fluctuar enormemente a lo largo de los años de duración del contrato, por lo que no se pueden ajustar los cálculos a los índices bajos actuales, ni confiar en que se mantendrá igual. Para determinar si es conveniente contratar una hipoteca de este tipo se debe analizar si se pueden cubrir las cuotas con un interés medio que ronde el 3% en total.

Hipotecas de interés mixto:

Como su nombre lo indica este tipo de hipoteca fusiona los dos tipos presentados anteriormente.

De modo que el contrato de préstamo se divide en 2 periodos, un primer periodo que puede extenderse durante los 10 primeros años o más donde las cuotas de pago están calculadas con una base de interés fijo y un segundo periodo donde las cuotas de pago poseen un interés variable.

Actualmente este tipo de hipotecas resulta desventajosa dado que con el bajo índice de referencia o el valor bajo mínimo Euríbor, un interés fijo decidido por el banco obviamente a su favor, durante el primer periodo, no permitiría al cliente disfrutar del beneficio del bajo interés.

Por otro lado en el segundo periodo con interés variable, al transcurrir mucho tiempo es incierto si la tasa de referencia volverá a subir o se mantendrá baja (siendo lo más probable que esta se eleve a un porcentaje muy superior al actual), por lo que el beneficio siempre estará a favor del banco.

Además de analizar los tipos de hipoteca y sus beneficios, también es conveniente observar con detalle los productos asociados al préstamo como promoción de reducción de intereses, dado que ellos inciden de forma significativa en el coste de las cuotas y el coste final del préstamo.

Calculador de hipotecas (Las comisiones)

Se suele pasar por alto los gastos de las comisiones a la hora de calcular gastos hipoteca dado que están casi ocultos en los contratos, ignorando el impacto que estas tienen en el precio de los préstamos hipotecarios.

Lo ideal es incluir el gasto de las comisiones en el cálculo de los gastos de una hipoteca, dado que aunque estas sean un pago puntual que no se pague periódicamente en las cuotas mensuales  aumentarán el capital total a abonar a la entidad bancaria.

Las comisiones por compensación y penalización que pueden estar incluidas dentro del contrato de un préstamo hipotecario son las siguientes:

  • Apertura de contrato: Es una práctica común de las entidades financieras, la cual consiste en un cobro justo después de la firma de la hipoteca, cuyo valor no excede el 1% sobre el precio total del contrato.
  • Estudio del cliente: Es una comisión válida hasta hace unos años, antes de su fusión con la comisión de apertura. Es una comisión que consistía en el cobro de un porcentaje entre 0,2 y 0,7% por el motivo del estudio de la capacidad del cliente para sostener y afrontar la hipoteca.
  • Amortización anticipada: Corresponde a un cobro en caso de que se abone una porción de la deuda como anticipo de la hipoteca. Esta comisión debe ser menor a 1% para las hipotecas de interés variable, y menor a 0,5% para las hipotecas de interés fijo y mixto.
  • Comisión por subrogación: Se cobra en caso de que la hipoteca sea transferida a otro banco o a otro titular, de modo que su valor determinado por ley no puede ser superior a 0,5% en los primeros 6 años, y a partir del sexto año no mayor a 0,25%.
  • Novación: Comisión que corresponde al caso en que se cambien las condiciones del contrato de la hipoteca y cuyo valor esta entre 0% y 1%.
  • Comisión por riesgo de interés: Comisión aplicada a hipotecas de interés fijo que cobra el banco en caso de cancelar la deuda de forma parcial o en su totalidad. Es una comisión acumulativa, de forma que si se tiene una comisión por subrogación previamente, se cobraran las dos comisiones. Su coste varía de acuerdo a la entidad bancaria, por lo que puede tener un valor desde 0,5% hasta 5% del capital pendiente.

Las comisiones obligatorias son aquellas relacionadas con la apertura del contrato, puesto que las demás son opcionales en caso de que se realice una operación especial o extraordinaria.

calcular-cuota-hipoteca

Elementos de un crédito que no se pueden controlar

Las calculadoras de hipotecas disponibles actualmente son bastante útiles y precisas en el cálculo del valor aproximado de un préstamo hipotecario, permitiéndote comparar y sondear un panorama de los productos y servicios financieros más convenientes para ti.

Sin embargo existen ciertas variables o parámetros sujetos a variación constante, los cuales no pueden contemplar estas calculadoras y cuyas naturalezas hacen que sean imposibles de prever con exactitud, de modo que afectan en gran medida al precio real de los préstamos.

Es importante conocer cuáles son estos parámetros o valores para plantearse de una mejor forma un plan económico personal, de forma que se puedan enfrentar la fluctuación de estos valores y tener una mejor visión de tus posibilidades y gastos. Los elementos fuera de control y no estipulados en las calculadoras de préstamos son los siguientes:

  • Fluctuación del valor del Euribor: Esta fluctuación influye esencialmente en el cálculo de los intereses del préstamo. Como se explicó en párrafos anteriores, en las hipotecas de interés variable posee gran incidencia el valor diario del Euríbor, de modo que no es posible realizar el cálculo de cuanto se pagará cada año. El índice al cual están referenciadas los cálculos de los intereses de esta hipoteca pueden variar en cada revisión periódica, de modo que el valor de las cuotas mensuales puede cambiar cada semestre o cada año. Por lo anterior es que se recomienda que, para las hipotecas variables, se realice un cálculo con un valor medio del Euribor, el cual se sitúa entre el 2,5% y el 3%.
  • Situación laboral y económica de la familia a futuro: En el inicio del contrato las cuotas mensuales a pagar se nivelan de forma que no sobrepasen un 35% del ingreso mensual, manteniéndose la cuota con el mismo valor y solo fluctuando el valor de los intereses debido a las tasas o índices de referencia (Interés variable y Euríbor); por lo anterior, si en años futuros ocurre una situación de desempleo o merman los ingresos familiares por alguna causa externa, esa cuota de pago mensual puede llegar a exceder el 35% pautado inicialmente. Esta posibilidad es una variable incontrolable, imposible de medir o prever, de modo que hay que tomar las previsiones o medidas necesarias (ahorros o seguros) para cubrir una posible eventualidad que vaya más allá de los cálculos.
  • Valor de la cláusula cero: Dado que esta es una especie de piso o mínimo estipulado por el banco en caso de que el índice del Euribor baje demasiado, su valor no está incluido en muchas calculadoras de hipotecas. Sin embargo, a pesar de que estas son aplicadas en muchos países, en España fue eliminada a partir del 9 de mayo del 2013 por el Tribunal Supremo al ser consideradas una acción ilegal que perjudicaba al particular.

Elementos a tomar en cuenta para ahorrar en la hipoteca

Existen varios elementos que hay que tomar en consideración al plantearse la idea de hipotecar para adquirir tu vivienda, poniendo especial atención a los pequeños detalles para ahorrar lo máximo posible en el gasto en intereses.

El punto clave para ahorrar en las mensualidades a pagar de una hipoteca es conseguir algún producto de interés atractivo, de modo que se logre un buen acuerdo con el banco, conllevando a una reducción de intereses. Los puntos de interés para bajar de forma significativa el precio global de la hipoteca son:

  • Vincular la hipoteca al índice del Euríbor en vez de otros índices como el IRPH, dado que son más baratos y beneficiosos para el particular.
  • Nivelar los plazos de pago de las cuotas a un punto medio favorable para el particular, dado que cuanto más largo sea el plazo las cuotas se verán reducidas pero los intereses subirán en igual medida y al ser muy cortos los plazos las cuotas son más elevadas y difíciles de pagar.
  • Agregar productos vinculados a la entidad financiera que financie la hipoteca para bajar los intereses; sin embargo, hay que procurar no excederse a más de 2 servicios o productos adicionales, dado que muchos de estos se agregan a la cuota mensual de pago, y si se vinculan más de la cantidad recomendada puede ser perjudicial en vez de beneficioso para el particular.
  • Elegir como modo de financiación de seguros al modo pago anual de ser posible, debido a que éste no refinancia el coste ni aumenta los intereses mes por mes. Aunque sea un monto fuerte, se cancelará en un único monto, para el cual se puede ahorrar poco a poco.
  • Reclamar en caso de que el banco aumente las comisiones más allá de lo permitido por los topes impuestos por la ley. Ninguna comisión debe exceder el 0,5%, e incluso se podría negociar las comisiones al 0% (anularlas); al hacer lo anterior se ahorrará mucho más en la hipoteca.
  • Solicitar al banco un desglose de los gastos por operaciones y constitución de la hipoteca, para facilitar y optimizar el cálculo de tus gastos por hipoteca. Recuerda que un buen control y monitoreo es la base del ahorro, además que solicitar estos papeles es gratis y un derecho del cliente.
  • Sacar presupuestos y solicitar información de préstamos por hipoteca de diversos bancos, como mínimo 3. Mientras más opciones se comparen, más oportunidades se tendrá de encontrar una mejor opción que se adapte a tu situación.
  • Negociar todo lo posible con el banco, ya que los costos de la hipoteca no tienen un precio cerrado estipulado, sino que dependen de cada banco y la negociación con el cliente de acuerdo a su caso.
  • Asegurarse de que los contrato de préstamo no poseen clausulas ilegales y abusivas para con el cliente, como los suelos hipotecarios o clausula suelo. En caso de descubrir estas cláusulas en el contrato hay que denunciar con el banco y solicitar un reembolso por el excedente pagado.
  • Solicitar como prioridad la tabla de amortización de préstamo al banco antes de firmar el contrato, y verificar si las cuotas y precio total coinciden con lo calculado por tu cuenta con las calculadoras de hipotecas.

Aquí tienes otros simuladores para calcular hipotecas:

  • Calcular cuota hipoteca con: ING  –  Bankia

 

Calcular Hipoteca – Cómo Calcular Cuota Préstamo Hipotecario
Vota este post